I denne artikel tages der udgangspunkt i, at det er kreditforeningen, der har krævet en tvangsauktion.

I princippet kan det dog også være andre end kreditforeningen, der begærer en bolig på tvang. Enhver der har pant bundet i ejendommen, indenfor cirka 80% af husets værdi, kan have interesse i en tvangsauktion.

Årsagen hertil er, at de penge der indfries ved en tvangsauktion altid tildeles i prioritetsrækkefølge – typisk kreditforeningen og banken.

Det fulde skyldige beløb bliver oftest ikke indfriet ved en tvangsauktion, da ejendommen i de fleste tilfælde sælges til langt under den reelle værdi. Derfor vil der sandsynligvis ikke være penge til andre end kreditforeningen og banken efter en tvangsauktion.

Der er derfor sjældent andre kreditorer, der har gavn af at sende en bolig på tvang – de får simpelthen ikke en krone ud af det. Den eneste undtagelse er SKAT, som dog altid får et eventuelt udestående med ejendomsskatter dækket ved en tvangsauktion.

Hvorfor kommer et hus på tvangsauktion?

For at forstå hvordan en tvangsfunktion foregår, skal der tages udgangspunkt i dengang, du købte din bolig.
Når man køber hus i Danmark, låner man oftest pengene 2 forskellige steder på én gang: En andel i banken og en andel i kreditforeningen.

Der er flere kreditforeninger i Danmark, men blandt de største kan nævnes Realkredit Danmark, BRF Kredit og Totalkredit.

Kreditforeningen optager samtidig pant i ejendommen. Det gør den for at være sikker på, den får sine penge tilbage, hvis huset senere bliver solgt. Man kan sige, at de penge, du til enhver tid skylder din kreditforening, er lig med den pant, der er i ejendommen. Den dag, du har betalt dit kreditforeningslån ud, er panten således ophævet.

Mens du bor i huset, betaler du af på de 2 lån, du optog, da du købte huset.

Hvis du en dag ikke længere har råd til at betale dine afdrag på huset, får kreditforeningen ikke sine penge. Det er naturligvis en rigtig dårlig forretning for kreditforeningen og derfor vil denne arbejde på at få sine penge tilbage.

Først gennem almindelige, skriftlige rykkere, men siden gennem fogeden.

Resulterer det ikke i, at kreditforeningen får sine penge, er der kun én mulighed tilbage: At kræve huset solgt, så panten kan indfries – eller med andre ord: At kreditforeningen kan få sine penge, der er investeret i ejendommen retur. Fra man stopper med at betale sine afdrag til kreditforeningen kan gennemføre en tvangsauktion går der typisk 5-9 måneder.

Hvordan foregår en tvangsauktion?

Der er flere trin mod at tvangsauktionen bliver en realitet, men kort skitseret og en smule forenklet er forløbet ofte som følger:

Kreditforeningen sender besked til fogeden om, at boligejeren ikke har betalt for eksempel de sidste x antal afdrag på ejendommen, og at den ønsker at få disse indbetalt med det samme.
Fogeden sender besked til boligejeren om, at kreditforeningen har bedt om at få sine de endnu ikke overholdte afdrag tilbagebetalt og indkalder boligejeren til et møde med kreditforeningen og fogeden.Til dette møde kan boligejeren enten betale det beløb, vedkommende er bagud med eller aftale en ny afdragsordning med kreditforeningen. Sker ingen af delene, får kreditforeningen lov til at sætte boligen på tvangsauktion for at få sit fulde, investerede beløb tilbage.
Herefter begæres boligen på tvangsauktion og boligejeren indkaldes til et møde i retten, hvor vedkommende får besked om, hvad der skal ske og hvilken dato tvangsauktionen kommer til at foregå. Samtidig får boligejeren ofte en såkaldt ”afværgefrist” på 4 uger. Det betyder, at vedkommende har 4 uger til at skaffe det fulde beløb, der skyldes til kreditforeningen. Kan han det, aflyses tvangsauktionen.
Betales det fulde skyldige beløb ikke inden afværgefristens udløb, vil man i nogle tilfælde forsøge at sælge boligen i almindelig, fri handel. Det vil sige, at huset endnu ikke er kommet på tvangsauktion, men at man i stedet forsøger at sælge det ad normal vej. Dette gør man, fordi kreditforeningen oftest får flere penge retur på denne måde – priserne i fri handel er nemlig højere, end på en tvangsauktion.
Lykkes det ikke, laves der en salgsopstilling og en liste over, hvem boligejeren skylder penge. Herefter annonceres det, at boligen er på tvangsauktion, så interesserede kan deltage.
Under selve auktionen, som foregår i retten, byder de interesserede fremmødte på huset. Det samme gør kreditforeningen for at sikre sig mest mulig værdi retur og dermed begrænse tabet på det udlån, der i sin tid blev givet boligejeren.
Hvis prisen ikke er høj nok til at dække indfrielsen af det skyldige beløb, kan både boligejeren og kreditforeningen kræve en ny tvangsauktion. Huset vil altid blive solgt til højeste bud, også selvom dette måtte være givet ved den første auktion. Kreditforeningen får de penge, det er lykkedes at få ind via auktionen. Hvis der er et resterende beløb, der ikke blev indfriet fordi huset blev solgt for billigt, skylder boligejeren fortsat dette til kreditforeningen og de øvrige kreditorer med pant i ejendommen – for eksempel banken.

Sådan kan man undgå en tvangsauktion

I mange tilfælde kan en tvangsauktion udsættes og endda helt undgås, hvis der forhandles om en ny afdragsordning med kreditforeningen. Det bedste du kan gøre, hvis du ikke har råd til at betale et afdrag, er derfor selv at rette henvendelse til kreditforeningen og bede om lov til at udsætte den pågældende betaling.

Du kan også få hjælp til hele denne proces af en professionel gældsrådgiver med ekspertise i denne type forhandlinger.

Dette har vi hos GældsRåd mange års erfaring med, ligesom vi også kan hjælpe med at forhandle med dine øvrige kreditorer samt lægge et holdbart budget. Netop det sidste kan måske endda være dét, der giver mulighed for, at du fremadrettet har råd til de løbende afdrag til kreditforeningen. Om ikke andet så indtil, du får solgt din bolig på almindelig vis.

Kontakt os i dag, hvis du har brug for råd og vejledning i forhold til din gæld. Vi sidder klar til en uforpligtende snak omkring dine muligheder. Også selvom du i første omgang synes, du ikke har råd. Sammen finder vi en løsning.

Du finder vores kontaktformular her.